طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 شهرداری

طرح توجیهی یا طرح امکان سنجی شهرسازی که برای شهرداری ها تهیه می شود، یک طرح توجیهی فنی بر اساس مطالعات شهرسازی است که مالکان یا سرمایه گذاران بر اساس نیاز و امکان ملک خود برای پاره ای از تغییرات بر روی طرح تفصیلی مصوب شهرداری ارائه میشود. این طرح توجیهی باید بر اساس فرآیند قانونی از مسیر قانونی به تایید برسد. مسیر قانونی تایید طرح توجیهی تایید ابتدایی شهرداری ، تایید کمیسیون ماده پنج و سپس اعمال تغییرات و اجازه به مالک برای اعمال این تغییرات است.

طرح توجیهی شهرسازی

۱- افزایش تراکم ساختمانی ، به عنوان مثال تغییر پنج طبقه یه شش طبقه در برخی مناطق که در ضوابط طرح تفصیلی دیده شده است.

۲- تغییر کاربری ، مانند تغییر کاربری های مسکونی به تجاری به واسطه موقعیت ملک در برخی محدوده ها که ضوابط طرح تفصیلی اجازه داده شده است.

۳- تغییر پهنه شهری ، مانند تغییر پهنه R به S به واسطه کشش کم بازار برای کاربری تجاری و نیز تغییر شرایط زندگی با درخواست مالک و در صورت امکان در ضوابط طرح تفصیلی

فرآیند طرح توجیهی برای ارائه به شهرداری

معمولا ابتدا مالک بر اساس شرایط ملک نیاز به تغییرات را بررسی اولیه و با شهرداری منطقه وارد مذاکرات اولیه جهت امکان پذیر بودن آن میشود. در مرحله بعد و بعد از تایید اولیه شهرداری، مالک پروژه را به یک مهندس مشاور واجد صلاحیت واگذار میکند و در این مرحله مهندسان مشاور شروع به تهیه یک طرح توجیهی برای ارائه به کمیسیون ماده پنج می نمایند. در مرحله بعد و بعد از تهیه این طرح توجیهی، یک وقت جلسه از طرف شهرداری برای کمیسیون ماده پنج گرفته می شود و در نهایت طرح با کمک مهندسان مشاور در کیمسیون ماده پنج مطرح و تایید نهایی آن گرفته میشود. در مرحله نهایی نیز بعد از تایید کیمیسون ماده پنج، دستور نقشه ملاک عمل ملک مورد نظر تغییر کرده و دستور نقشه جدید با ضوابط جدید در سامانه شهرداری تهران جایگزین میشود و مالک امکان این تغییرات و اعمال موارد مطروحه را پیدا میکند.

کمیسیون ماده پنج چگونه کمیسیونی است و چه طرح هایی را تصویب میکند؟

بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در قالب طرح های توجیهی و طرح های امکان سنجی در هر استان در کمیسیونی (با عنوان کمیسیون ماده ۵) به ریاست استاندار و یا در غیاب وی معاون عمرانی ایشان و با عضویت، اداره کل راه و شهرسازی ،سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهردار شهر مربوطه ، سازمان جهاد کشاورزی، و اعضاء بدون حق رای اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، رئیس شورای شهر مربوطه، سازمان محیط زیست ، نظام مهندسی استان، شرکت آب وفاضلاب، دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز انجام می گیرد.

وظیفه کمیسیون ماده 5

پس روشن شد که طرح های جامع در سطح وزرا به تصویب می رسند. اما طرح های تفصیلی طرح های استانی هستند و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ صورت می پذیرد. این کمیسیون بیشتر به نام شهرداری شناخته می شود. در صورتی که مرجع اصلی آن فراتر از شهرداری است. برای اینکه بیشتر در این مورد بدانیم اول باید به سراغ ماده 5 برویم.

تعیین کاربری های اراضی بر اساس طرح های جامع و هادی

در حقیقیت مهم ترین کار در طرح های جامع و تفصیلی موضوع کاربری های املاک است. از این رو کاربری‌های املاک و اراضی در چهارچوب ضوابط طرح‌های جامع و طرح‌های هادی شهری تعیین می‌شود. در شهرهای بزرگ بالای 50 هزار نفر طرح‌های جامع شهری بر اساس ضوابطی که از گذشته و در چهارچوب قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و آئین نامه نحوه تعیین و بررسی طرح‌های توسعه شهری تعیین شده ، تهیه می‌گردد.

همانطور که گفته شد مسئولیت تهیه طرح جامع که راهبردها و سیاست‌های کلان کشور را در حوزه تعیین کاربری، نوع کاربری و ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی مشخص می‌کند، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

تعیین کاربری مسکونی در شهرها بر اساس طرح های تفصیلی

طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 شهرداری با تهیه طرح‌های جامع شهری، نوبت به تهیه طرح تفصیلی شهرها می رسد. در طرح های تفصیلی کلیه ضوابط و مقررات در حد پلاک ثبتی و کاربری هر ملک در شهر، بدون احتساب مالکیت آنها مشخص می‌شود.

هرگونه تغییر، اصلاح و ترمیم طرح‌های تفصیلی تابع ضوابط طرح جامع شهرها است. مسئولیت این امر بر عهده کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری است.

کمیسیون ماده پنج در چهارچوب قوانین موضوعه ایران برای کلانشهر تهران و سایر شهرها جداگانه تشکیل می‌شود، این دو کمیسیون صرفاً از نظر موقعیت قرارگیری با یکدیگر تفاوت دارند و وظیفه آنها مشترک است.

دبیر کمیسیون ماده ۵ در سایر شهرها به جز تهران توسط استاندار تعیین می‌شود و دبیرخانه آن در ادارات راه و شهرسازی کنونی یا ادارات مسکن و شهرسازی قدیم قرار دارد.

وزیر راه و شهرسازی، وزیر کشور، وزیر نیرو، وزیر کشاورزی، وزیر صنعت، وزیر جهاد سازندگی، وزیر فرهنگ و ارشاد اسلامی، وزیر علوم و تحقیقات، وزیر دفاع و پشتیبانی، رییس سازمان برنامه و بودجه، رییس سازمان حفاظت محیط زیست و یک نفر از کمیسیون راه و شهرسازی مجلس شورای اسلامی به پیشنهاد کمیسیون مذکور و به انتخاب مجلس به عنوان ناظر

طرح تفضیلی

بعد از طرح های جامع این بار نوبت به تهیه و تصویب طرح های تفضیلی می رسد. طرح های تفضیلی در واقع جزئیات طرح های جامع را روشن می سازد. این طرح ها در سطح هر استان تهیه می شوند. کار تهیه و تنظیم طرح تفضیلی را مهندسین شهرساز بر عهده دارند . مهندسین مذکور طرح تفضیلی را براساس طرح جامع تهیه و آماده می کنند.

ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/11/51 و تبصره اصلاحی آن مصوب 25/9/1365 که در تاریخ 23/1/88 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، چنین مقرر کرده است:

ماده 5

بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به‌ وسیله کمیسیونی به ریاست‌ استاندار (و در غیاب وی معاون‌ عمرانی استانداری) و با عضویت:

شهردار
و نمایندگان وزارت مسکن و شهر سازی (راه و شهر سازی)،
وزارت جهاد کشاورزی
سازمان میراث فرهنگی(وزارت میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری)
همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط
نماینده سازمان نظام مهندسی استان(با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می‌شود.

تبصره 1.

بررسی‌های فنی این کمیسیون برعهده کارگروه (کمیته) فنی کمیسیون متشکل از نمایندگان کمیسیون و مشاور طرح تفصیلی شهر می‌باشد.

تبصره 2.

دبیرخانه کمیسیون در سازمان مسکن و شهرسازی(راه و شهرسازی) استان می‌باشد.

تبصره 3.

در مورد شهر تهران، معاونین ذی‌ربط وزراء مسکن و شهرسازی(راه و شهرسازی)، کشور، نیرو، جهادکشاورزی و معاونین رؤسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی(وزارت میراث فرهنگی ….) و شهردار تهران (رئیس کمیسیون) و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رأی، اعضاء کمیسیون می‌باشند. محل دبیرخانه این کمیسیون در شهرداری تهران خواهد بود.

جلسات کمیسیون با حضـور اکثریت اعضاء رسمـیت‌ یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با چـهار رأی موافق معتبر است.

تبصره 4.

در صورت فقدان شورای اسلامی شهر در تهران، نماینده وزیر کشور و در سایر شهرها نماینده معرفی شده از سوی استاندار به جای رئیس ‌شورای اسلامی شهر در کمیسیون ذی‌ربط شرکت خواهد نمود.

رییس کمیسیون ماده 5 کیست؟

ملاحظه می شود وقتی در مورد کمیسیون ماده 5 صحبت می نماییم در همه استان ها ، استاندار ریاست کمیسیون را برعهده دارد و تهران یک استثنا است. در شهر تهران رییس کمیسیون ماده 5 ، شهردار خواهد بود. بنابراین در پایتخت، کمیسیون ماده 5 بیشتر با نام شهرداری شناخته می شود. همه مردم اساساً کمیسیون را مربوط به شهرداری می دانند.

در کمیسیون ماده 5 معمولاً تصمیماتی اتخاذ می شود که با تأثیرات جدی در وضعیت تراکم ساختمان ها و سطح اشغال و کاربری همراه است. این موضوع موجب می شود بسیاری از شهروندان که احساس می کنند منافع شان در معرض خطر قرار گرفته اعتراضات خود را آغاز کنند.

فرایند اقدام در کمیسیون ماده 5 شهرداری

بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات انها در هر استان درکمسیونی (با عنوان کمیسیون ماده 5) به ریاست استاندار و یا در غیاب وی معاون عمرانی ایشان و عضویت، اداره کل راه و شهرسازی ،سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهردارشهر مربوطه ، سازمان جهاد کشاورزی، و اعضاء بدون حق رای اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، رئیس شورای شهر مربوطه، سازمان محیط زیست ، نظام مهندسی استان، شرکت آب وفاضلاب، دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز انجام می گیرد.