طرح توجیهی تغییر کاربری

طرح توجیهی تغییر کاربری زمین کشاورزی | جهاد کشاورزی

افزایش روزافزون جمعیت شهرها و مواجه شدن این جمعیت با محدودیت‏های فیزیکی طرح های توسعه، لزوم استفاده بهینه از اراضی مستعد توسعه و خالی و بدون کاربری یا تغییر کاربری موجود طرح های جامع یا تفصیلی را درون بافت شهری اجتناب ناپذیر می‏نماید. این موضوع در محدوده‏های با تراکم ساختمانی بالا و بافت‏ های ریز دانه که با کمبود خدمات و فضاهای شهری مواجه هستند، از اهمیت بیشتری برخوردار است. بنابراین به ‏منظور استفاده بهینه از سطوح و کاربری های، استفاده از اراضی بدون استفاده درون شهرها و تبدیل آن‏ها به مجموعه ‏ای متشکل از کاربری‏ های خدماتی با جذب مسکونی و سایر خدمات شهری به‏همراه فضاهای همگانی امری ضروری است. علاوه ‏بر این به‏ منظور افزایش تحقق پذیری طرح، لازم است تا کمترین تقابل میان سیستم مدیریت شهری و سرمایه‏ گذار وجود داشته باشد و بر اساس طرح اندیشمندانه و در چارچوب اصول فنی، مهندسی و بر اساس رویکردهای توسعه پایدار و اقتصاد محوری تهیه و تدوین شود.

شرح خدمات طرح توجیهی تغییر کاربری 

شرح خدمات طرح توجیهی تغییر کاربری یا تغیر در تراکم یا سطح اشغال، شامل موارد زیر است. البته در این شرح خدمات پایه‎، می‎توان تغییراتی بر اساس نیاز کارفرما ایجاد نمود.

فصل اول: مطالعات پایه (طرح مساله، روش شناسی و متدولوژی طرح امکان سنجی و بیان اهداف و ضرورت‏ ها)
فصل دوم: شناخت ویژگی‏های عمومی پروژه و جایگاه در شهر، منطقه و محدوده ‏ای که اراضی مورد تغییر کاربری در آن واقع شده است.
فصل سوم: شناسایی و بررسی های پایه
فصل چهارم: بررسی ویژگی های محدوده فراگیر و مداخله
فصل پنجم: بیان و ارائه گزینه ها و طرح پیشنهادی
فصل شش: ضوابط و مقررات احداث بنا و تعیین تراکم زمین بر اساس طرح تفصیلی
فصل هفتم: ارائه گزینه های مفهومی
فصل هشتم: انتخاب گزینه برتر
فصل نهم: ارائه توصیه ها و پیشنهادات
فصل دهم: تحلیل های فنی پروژه

نگارش طرح توجیهی تغییر کاربری برای کمیسیون ماده پنج 

در انجام مطالعات طرح توجیهی تغییر کاربری ، ابتدا با هماهنگی‏های اولیه با مالک اسناد زمین یا محدوده، دریافت میشود. سپس با بازدید میدانی و مشخص کردن حد و حدود قطعه زمین مورد نظر پروژه، نوع زمین از نظر موات، دایر، بایر و باغی بودن تعیین می‎شود. همچنین با استناد به اسناد اراضی، مساحت دقیق زمین و پروانه ساختمانی و همچنین وضعیت ملک در طرح های جامع تفصیلی در ابعاد محله‌ای، ناحیه‌ای و منطقه‌ای مشخص می‎‌شود. سپس با توجه به اصول مد نظر کمیسیون‌ ماده پنج و کمیته‌های فنی در شهرداری منطقه و همچنین سایر کارگروه های تصمیم گیر موضوع بصورت شفاف و مشخص طرح می‎شود. همچنین با بررسی ضوابط، مقررات و کنترل اسناد فرادست در خصوص موضوع مورد تقاضا ( تغییر کاربری، افزایش تراکم یا سطح اشغال) نسبت به تدوین گزارش نهایی اقدام می‎شود.
اراضی دارای کاربری کشاورزی داخل محدوده شهرها
اراضی کشاورزی و مزروعی که فاقد کاربری خدمات و فضای سبز عمومی (زیر پهنه G) باشند در صورت ارائه طرح توجیهی و درخواست کتبی و محضری مالک مبنی بر تبدیل بخسی از مساحت عرصه ملک به فضای سبز عمومی تجهیز شده و واگذاری قانونی آن به شهرداری، احداث بنا در مابقی زمین مجاز است. فرآیند این تغییرات، در صورت موافقت اولیه شهرداری، نیازمند طرح توجیه فنی است.

تغییر کاربری ها در طرح تفصیلی 

اراضی مورد درخواست تغییر کاربری در طرح توجیهی در یکی از پهنه‏های اصلی طرح تفصیلی، پهنه‏ های سکونت (R)، فعالیت (S)، مختلط (M) و حفاظت (G) واقع شده اند. البته کاربری اراضی مورد تغییر باید در یکی از زیر پهنه های مسکونی عام (R1) و مسکونی ویژه (R2) تجاری، اداری، خدماتی (S1)، گستره ‏های تجاری، اداری، خدماتی با غلبه سبز و باز (S2)، پهنه صنعتی و کارگاهی (S3)، مختلط فعالیت با سکونت (M1)، فضای سبز عمومی (G1) واقع شده است.

قطعه بندی زمین

یکی از بخش های مهم طرح توجیه فنی برای تغییر کاربری اراضی در اراضی بزرگ مقیاس، طراحی قطعه بندی زمین است. قطعه بندی زمین با درنظر گرفتن مساحت‏هایی برای خدمات استاندارد شهری انجام می‎پذیرد. اختصاص این مساحت ها بر اساس استانداردهای و همچنین شرایط در نظر گرفته شده طرح تفصیلی مصوب است.