هنوز هیچ محصولی خریداری نکرده اید.
حالت مطالعه
شناسنامه طرح | ||
متقاضی |
| |
مشخصات طرح | موضوع طرح | احداث بازارچه مدرن بناب |
خدمات/محصولات طرح | واحد های تجاری و خدماتی | |
محل اجرای طرح/ شماره قطعه زمین | استان آذربایجان شرقی، شهرستان بناب، خیابان باهنر | |
ظرفیت طرح | واحد های تجاری (55 واحد) و پارکینگ به ظرفیت 109 کارواش و تعویض روغن | |
سرمایه گذاری | سرمایه گذاری ثابت | 3,177,067 میلیون ریال |
سرمایه در گردش | 9,346 میلیون ریال | |
جمع کل سرمایه گذاری | 3,186,413 میلیون ریال | |
منابع تامین مالی | منابع بانکی+ سود مشارکت | 0 |
آورده متقاضی | 3,186,413 میلیون ریال | |
نوع مشارکت و نرخ بهره | – | |
دوره بازپرداخت و دوره تنفس | – | |
نتایج مالی و اقتصادی | خالص ارزش فعلی (NPV) | 476,303 میلیون ریال |
نرخ بازده داخلی طرح (IRR) | 33/31 % | |
دوره بازگشت سرمایه (PBP) | 36/2 سال | |
سود خالص | 237,284 میلیون ریال | |
نقطه سر به سری | 52/32 % | |
میزان فروش در نقطه سر به سر در سال مرجع | 155,468 میلیون ریال | |
میزان اشتغال زایی | 24 نفر (2 نفر اداری + 6 نفر خدمات) | |
مشاوره | گروه پژوهشی صنعتی تسکو (نماینده: سعید رضایی) | 09147643304 |
بخش اول: مشخصات متقاضی طرح و بررسی توانمندی های متقاضی.. 9
1-1- مشخصات مجری طرح.. 10
1-2- توانمندی‌های سرمایه‌گذاران.. 10
بخش دوم: بررسی اقتصادی طرح.. 11
2-1-معرفی پروژه. 12
2-2- مجتمع های تجاری… 12
2-2-1- بازار و مراکز تجاری… 13
2-2-۲ – نقش های اصلی بازار 15
2-2-3- کاهش اهمیت اقتصادی و اجتماعی بازارهای سنتی در ایران.. 15
2-2-4- مهم ترین عوامل کاهش اعتبار اقتصادی و اجتماعی بازار 18
2-2-5- مراکز تجاری نوین.. 19
2-3- رسالت مجتمع ….. 21
2-3-1- امنیت… 21
2-3-2- آسودگی.. 21
2-3-3- راحتی.. 21
2-4- معرفی شهرستان بناب… 22
2-4-1- تاریخچه. 22
2-4-2- رشد و توسعه شهر. 23
2-4-3- جغرافیای طبیعی شهرستان بناب… 24
2-4-4- تقسیمات کشوری شهرستان بناب… 24
2-4-5- جمعیت… 25
2-4-6- اشتغالات مردم. 25
2-4-7- آب و هوا 26
2-4-8- وی‍ژگیهای فرهنگی و بومی شهرستان بناب… 26
2-4-9- پیشینه تاریخی شهرستان بناب… 26
2-4-10- آثار تاریخی و نقاط دیدنی و گردشگری… 28
2-4-11-مراکز دانشگاهی.. 29
2-4-12- کشاورزی… 29
2-4-13- اقتصاد. 30
2-4-14- سوغات بناب… 30
2-4-15-جاذبه های گردشگری بناب… 31
2-4-16- بازار چهار سو بناب… 32
2-4-17- مسجد زرگران بناب… 32
2-4-18- حمام مهرآباد بناب… 33
2-4-19- مسجد جامع گزاوشت بناب… 33
2-4-20- روستای صور 34
2-4-21- پل پنج چشمه. 34
2-4-22- تالاب قره قشلاق.. 34
2-4-23- روستای توتاخانه. 35
2-4-24- حمام حاج فتح اله. 35
2-4-25- مسجد کبود بناب… 36
2-5- مهم ترین مراکز خرید شهرستان بناب… 36
2-5-1- بازار صدف… 36
2-5-2- مجتمع تجاری الغدیر. 36
2-5-3- بازار خیام. 37
2-5-4- مجتمع خدماتی و تجاری مروارید. 37
2-5-5- مرکز خرید ولیعصر. 37
2-5-6- بازار چهار سوق.. 37
2-5-7- مرکز خرید مهدیه. 37
2-5-8- پاساژ پورصادق.. 38
2-6- اهمیت مجتمع های تجاری تفریحی خدماتی.. 38
بخش دوم: مطالعات فنی طرح.. 39
3-1- مقدمه 40
2-3- معرفی طرح.. 40
3-2-1- کاربری‌ها 40
3-2-2- اهداف طرح.. 40
3-2-3- ریسک‌های کلیدی… 41
3-2-4- راهکارهای کاهش ریسک…. 41
3-2-5- تحلیل بازار و تقاضا (خلاصه) 41
3-2-6- استراتژی جذب مستأجر (Leasing) 41
3-2-7- الزامات پایداری و انرژی… 42
3-2-8- نکات اجرایی برای طرح (اقلیم و فرهنگ) 42
3-2-9- الزامات مجوزی و حقوقی.. 42
3-2-10- سایت پلن طرح.. 42
3-3- سیاست های بازارچه مدرن بناب… 45
3-3-1- عرضه کالاهای اساسی و محصولات تنظیم بازار 45
3-3-2- کافه رستوران.. 46
3-3-3- نمایشگاه تعاونی های روستایی.. 47
3-3-4- عرضه مستقیم محصولات ایجاد نمایندگی فروش کارخانجات تولیدی (صنایع غذایی، پوشاک، کیف و کفش، لوازم التحریر، محصولات آرایشی و بهداشتی، لوازم خانگی) 49
3-3-5- عرضه مستقیم محصولات کشاورزی– جهاد کشاورزی… 51
3-3-6- عرضه محصولات مشاغل خانگی.. 52
3-3-7- عرضه صنایع دستی خانگی.. 53
3-3-8- عقد قرارداد با تعاونی های مصرف و کارگری… 54
3-3-9- باشگاه مشتریان.. 55
3-3-10- فروش اقساطی محصولات… 56
3-3-11- فروش اعتباری محصولات… 57
3-3-12- کارت تخفیف برای اقشار کم درآمد و آسیب پذیر(کمیته امداد، بهزیستی، موسسات خیریه) 58
3-3-13- نصب تلویزیون شهری داخل مجتمع. 59
3-3-14- برگزاری جشنواره های فروش…. 60
3-3-15- بازرسی مستمر از کیفیت محصولات و خدمات ارائه شده توسط فروشگاه ها 61
3-4- طرح پیشنهادی احداث بازارچه. 63
3-5- مدت زمان بهره برداری پروژه. 65
3-6- برنامه عملیاتی و زمان بندی اجرای طرح.. 65
3-7- وضعیت تامین نیروی انسانی.. 66
3-8- تامین آب ، برق ، سوخت، امکانات مخابراتی و ارتباطی.. 66
3-9- شناسایی و تحلیل ریسک‌های سرمایه‌گذاری… 67
3-9-1- شناسایی ریسک…. 67
3-9-2- احتمال ریسک…. 69
3-9-3- تاثیر ریسک…. 69
3-9-4- ارزیابی کیفی ریسک…. 69
3-10- برنامه فروش و تعیین بازار هدف… 72
بخش چهارم: برآورد‌های مالی طرح.. 74
4-1- مقدمه 75
4-2- هزینه های سرمایه‌گذاری طرح.. 75
4-2-1- زمین.. 76
4-2-2- محوطه‌سازی و آماده‌سازی زمین.. 77
4-2-3- هزینه ابنیه و مستحدثات… 77
4-2-4- تجهیزات و ماشین‌آلات… 78
4-2-5-تاسیسات و انشعابات… 78
4-2-6- تجهیزات آزمایشگاهی و کارگاهی.. 80
4-2-7- تجهیزات و وسایل اداری و رفاهی.. 80
3-2-8- هزینه های قبل از بهره‌برداری… 80
4-2-9- هزینه های متفرقه و پیش بینی نشده. 81
4-3- هزینه‌های عملیاتی و جاری طرح.. 81
4-3-1- هزینه تامین مواد اولیه. 82
4-3-2- هزینه‌های پرسنلی.. 82
4-3-3- هزینه انرژی و ارتباطات… 83
4-3-4- تعمیر و نگهداری… 83
4-3-5- استهلاک… 84
4-4- هزینه های متفرقه و پیش‌بینی نشده. 84
4-5- هزینه‌های ثابت و متغیر. 85
4-6- سرمایه در گردش…. 86
4-7- هزینه های طرح و نحوه تامین منابع. 88
4-8- برآورد‌های مالی و تجزیه و تحلیل اقتصادی طرح.. 88
4-9- پیش بینی های مالی طرح.. 89
4-9-1- ارزش خالص فعلی.. 89
4-9-2- دوره بازگشت سرمایه PBP.. 92
4-9-3- سود خالص سالانه طرح.. 93
4-9-4- تحلیل نقطه سربه‌سری… 94
4-9-5- آنالیز حساسیت… 96
4-11- خروجی‌های نرم‌افزار کامفار 97
طرح توجیهی بازارچه مدرن
تجارت در مقیاس های گوناگون و در قالب فضاها و عرصه های معمارانه متفاوتی صورت می گیرد. از یک واحد تجاری با متراژ پایین گرفته تا بزرگترین مراکز خرید، همه نیازمند پاسخی معمارانه می باشند. مجتمع های تجاری بر اساس مقیاس پاسخ گویی به نیازهای مخاطبین آنها بعضا از دیگر شهرهای کوچک و نزدیک و حتی توریست ها می باشند. برخی دیگر نیز تنها در حد پاسخ گویی به نیازهای محله می باشند. طبیعی است که ملاحظات معمارانه در خصوص طراحی این مراکز نیز وابسته به مقیاس و نیازهای عملکردی آنها می باشد. از لحاظ تنوع و نوع کالاهای عرضه شده نیز می توان مجتمع های تجاری را تفکیک نمود، برخی از مراکز خرید منحصرا به فروش کالاهایی خاص نظیر جواهرات، سیستم های الکترونیکی و کامپیوتری، مبلمان منزل و سایر کالاهای پرمخاطب اختصاص می یابند. آنچه در خصوص انواع دسته بندی فضاهای تجاری لازم به ذکر است ظهور مجتمع های چند منظوره است که در آنها کاربری های تفریحی و خدماتی با فضاهای تجاری ترکیب می شوند. تقریبا تمامی مجتمع های عظیم دارای قسمت های اداری می باشند و این فضاها نیاز به سکوت و آرامش بیشتری دارند تا فضاهای صرفا تجاری که همواره مرکز جنب و جوش و هیاهو بوده اند.
2-2-1- بازار و مراکز تجاری
فضای در هم تنیده زندگی شهری، جهت ادامه حیات خود، حوزه های خاصی را می طلبد که نقش بهبود دهنده و حتى تسریع بخش و یا کاتالیزگر را بر عهده دارند. بازارها جز آن دسته از حوزه هایی هستند که توانسته اند به خوبی این وظیفه ی خطیر را در سطح شهر به نمایش بگذارند. بازار به مثابه ی یک موجود زنده است که حیات ارگانیک آن منوط به پیوند سیستماتیک با عناصر دیگری است که در یک جامعه شهری حضور دارند. در کالبد شکافی بستر تاریخی شهرها و مجتمع های مسکونی، بازار همواره از پایه های اصلی کالبدی و فضایی شهرها به حساب می آید و از نظر شهرسازی نیز مقامی به سزا دارد. پیدایش بازار بر اساس اسناد و مدارک موجود در ایران به چند هزار سال قبل از میلاد می رسد. بر اساس اطلاعات موجود در منابع تاریخی، از اوایل قرن اول هجری به بعد در بسیاری از شهرهای جدید و کمابیش همه شهرهای قدیمی بازار هایی دایمی با فضای ساخته شده وجود داشت. با آغاز دوره سلجوقیان شاهد شکوفایی بازار در فضاهای شهری ایران می شویم و از دوره صفویه به بعد بازارها با طرح ریزی خاص و به صورت متمرکز ساخته شده و دارای فضاهای حساب شده و منظم می گردند.
شکل 1: نمایی از بازار
بازار با فضاهای متنوع و گوناگون خود، از عناصری است که در تمدن های مختلف نمود بارز داشته و در عین حال با عهده دار شدن ارکان اقتصادی، محل شکل گیری بسیاری از حرکت های فرهنگی و سیاسی نیز بوده است. بازار نیز همانند عناصر دیگر شهری از اشکال بسیار ساده آغاز شده و در تحول کرونولوژیک خود به پیچیدگی فضایی و انتظام کنونی دست یافته است. مطالعه مکان جغرافیایی بازار در شهرهای اسلامی شرقی نشان دهنده آن است که بازار شهرهای این منطقه، دارای محور خاص جغرافیایی بوده به طوری که می توان محور اصلی ارتباطی آن با نقاط مهم شهری را به خوبی مشاهده کرد.
بازار به مانند مرکز شهرهای کهن ایران عملکرد داشته و چون توانمندی اقتصادی آن نیز هم در رابطه با نیازهای جامعه و مردم قرار داشت بیش از هر عنصر دیگری متکی به فعالیت های مردم در حوزه اقتصاد بوده است. موقعیت و جایگاه شهری بازار، فضاها و مراکز مهم شهر در امتداد آن و هم چنین نقش و منزلت بازاریان در زندگی شهری باعث می شد که بازار صرفا در حد یک فضای اقتصادی باقی نماند، بلکه تبدیل به فضایی برای بسیاری از فعالیت های اجتماعی شود. از جمله مکانی برای برگزاری مراسم عزاداری و جشن های ملی و مذهبی، ضمن اینکه فضای مطلوب داخلی و سرپوشیده آن این امکان را فراهم می کرد که به مکانی برای تفریح و گذران اوقات فراغت نیز تبدیل شود. اگرچه بازارها در ابتدای امر با اهداف اقتصادی ساخته شده اند، ولی ویژگی کالبدی و معماری آن به گونه ای بوده که آن ها را تبدیل به دنیایی از فعالیت ها، تعاملات اجتماعی و اتفاقات شهری نموده است. بازار نه تنها قلب تپنده اقتصاد شهر بود، بلکه در بسیاری از شهرها، امتداد مهم ترین راه های تجاری آن زمان هم چون جاده ابریشم از آن می گذشت و همین طور نقش بسیار مهمی در تعاملات اجتماعی و فرهنگی شهر داشت، چنان که بسیاری از حرکت های تاریخی مهم از بازارها شروع شدند و بازاریان نقش کلیدی در شکل گیری آنها داشتند. بازار مهره بسیار مهمی در شهرهای اسلامی بود، چنان که در شهرهایی چون تبریز زمانی که شهر در اثر زلزله شدید با خاک یکسان شد، بلافاصله بازار باز سازی گشت و حیات خود را از سر گرفت.
در حقیقت بازارها و مراکز تجاری همواره به عنوان یکی از تاثیرگذارترین ارکان شهر بر تحولات اجتماعی، سیاسی و اقتصادی مطرح و همواره منعکس کننده حال و هوای شهر و مردم آن بوده است. ارتباطات فضایی بازار نه تنها شامل استفاده تجاری بازار است، بلکه به مسائل اجتماعی مربوط
می شود که ابزاری برای شناخت و تداوم هویت های فرهنگی و ایجاد حس تعلق است. از آنجایی که هویت هر شهر تجلی فرهنگ در محیط است. علاوه بر ویژگی های محیط طبیعی و نحوه رفتار و گویش مردم، از طریق فضاهای شهری آن شهر (از جمله بازار) شناخته می شود، از این رو این فضاهای شهری باید دارای فرم متناسب، منطقی، زیبا و پاسخ گو به عملکرد مرتبط با آنها باشد. در زیر نظری به سیر تغییر و تحول بازار از گذشته تا به امروز می کنیم.
2-2-۲ – نقش های اصلی بازار
بازار فضایی است که علاوه بر داد و ستد کالا، تجمع افراد در آن صورت می پذیرد و اغلب مهم ترین محور ارتباطی و فضاهای شهری در شهرهای ایران در گذشته به شمار می آمده است بازارها به عنوان قلب تپنده اقتصاد شهرهای ایرانی دارای نقش های زیر بوده است.
- نقش تجاری: کار کرد تجاری، کارکرد تجاری خود به سه دسته: ۱- فروش ۲- اداری و اقتصادی 3-کارگاه ها تقسیم می‌شوند. بخش اداری اقتصادی شامل تجارت خانه ها، شرکت ها، بانک ها بوده است
- نقش اجتماعی: شیوه های رفتار اجتماعی، آداب و سنن و اندیشه های مدنی نو منجر به ساخت بازارهایی شده و در حقیقت مجموعه بازار و تمام فضاهای مربوط به آن مرکز، حیات جمعی شهر را تشکیل می‌دهند
- نقش سیاسی: در سده های اخیر بازار به سبب قدرت اقتصادی خود، اغلب در امور سیاسی کشور دخالت کرده است، چنان که بستن بازار به منظور اعلام مخالفت با حکومت در دوره مشروطه یکی از ارکان اصلی این جنبش به شمار می آید
- نقش مذهبی و فرهنگی مذهب یکی از مؤثرترین عوامل در ساخت اجتماعی، اقتصادی و کالبدی شهرهای ایران بوده و هست. با نگاهی به نحوه فراگیری اجزا و عناصر بازار و نزدیکی آنها به اماکن متبرکه و مذهبی به عمق اهمیت این عنصر پی می بریم و مسجد مهم ترین عنصر مذهبی در شکل گیری شهرهاست که معمولا کاروان سراها در گذشته در نزدیکی مساجد ساخته می شدند.
- نقش ارتباطی: از مهم ترین نقش های بازارها نقش ارتباطی آنها است بازار به گذرگاهی گفته می شود که در دو سمت آن مغازه هایی وجود دارد که روبه روی هم قرار گرفته اند و این گذرگاه علاوه بر کارکرد اقتصادی، سیاسی، اجتماعی، مذهبی دارای کار کرد ارتباطی نیز می باشد که در آن به داد و ستد پرداخته می شود.
- نقش خدماتی: نقش خدماتی شامل موارد امور اداری، پذیرش مسافر، آب رسانی، بهداشت و نظافت، درمانی و غیره می باشد.
2-2-3- کاهش اهمیت اقتصادی و اجتماعی بازارهای سنتی در ایران
طی ۲ دهه گذشته، توسعه فیزیکی شهرها در ایران از یک طرف و رشد اجتماعی و سیاسی شهر از طرف دیگر همراه شکوفایی اندیشه های تازه در شهرسازی و شهرنشینی موجب شده است در تمام تقسیم بندی های شهر، محله و ناحیه کاربری های جدید شکل گیرد و نقاط خاصی از شهر به نوعی به کاربری های تجاری تخصیص یابد؛ کاربری هایی که با احداث پاساژها و مجتمع های تجاری بزرگ و مدرن شکل گرفته تا با احداث این اماکن کالاهای لوکس و متعدد مورد نیاز مردم در آنها کم کم از نقش بازارهای سنتی به عنوان اصلی ترین مرکز خرید و فروش کالا کاسته شود، تحولات اقتصادی اجتماعی در زندگی شهری در ایران معاصر، بر وضع کلی بازارها نیز تاثیر نهاده است . این تغییرات که نتیجه افزایش جمعیت، رشد شهر، توسعه خیابان ها، و احداث مغازه های جدید خیابانی در جوار بازار بوده، بازار را از جایگاه سنتی آن به مثابه یگانه مرکز تجارت شهری خارج ساخته است.
شکل 2: مراکز تجاری نوین
توسعه در پی تفکر بیرونی و ادغام در نظام سرمایه داری نوین و ظهور آثار و مظاهر غرب در جامعه ایران موجب دگرگونی در بسیاری از زمینه های مادی زندگی شهری و نگرش ها شد و بسیاری از نمادهای سنتی و با اهمیت سکونت گاه های سنتی از جمله شهرها دچار دگرگونی شدند. تحول در نحوه تولید و مصرف، ورود شیوه های جدید حمل و نقل، گسترش به کار گیری وسیله نقلیه موتوری و در پی آن احداث معابر بزرگ تر و عریض تر، تنوع خدمات و شیوه های جدید خدمات رسانی شهری، احداث محله های جدید با استفاده از شیوه های معماری تو و مصالح جدید و تخریب محله های قدیمی و برنامه‌ریزی‌های شهری جدید موجب دگرگونی عمیقی در ساختار و کالبد شهرها در دوران معاصر شد. با رواج الگوهای جدید ساخت و ساز و خدمات رسانی، بسیاری از بافت های داخلی شهر به تدریج جایگاه و کار کرد اصلی خود را از دست داده و با ضعف عملکردی مواجه شده اند. در جریان نوسازی و بهسازی برنامه ریزی شده شهری، که در جهت پذیرش شرایط جدید و نوسازی اقتصادی بود، تعدادی از عناصر اصلی بازار از میان رفته یا دگرگون شده اند. انگیزه های اجتماعی و روانشناختی زندگی و فعالیت و تخصص گرایی فعالیت های اقتصادی در مناطق جدید شهر به این مساله ابعاد تازه‌ای داده است.
بازار از جهت کالبدی و کار کردی به یقیین نمایانگر یکی از بهترین تجارب معماری و شهرسازی است اما به نظر می رسد در دهه های گذشته با همه ظرافت ها و کاربردی های تکامل یافته خود، مرعوب زندگی و تولید صنعتی شده و چون نمی تواند جوابگوی نیازهای جدید شهری باشد به تدریج قوت اقتصادی خود را از دست می دهد و از اعتبار اجتماعی آن کاسته می شود. در مقابل خیابان ها، بویژه محورهای ارتباطی منتهی به بازارها، به پیروی از خصوصیات شهر های مدرن اروپایی با ایجاد و تجهیز پاساژهای زیبا و فریبا به تدریج تقویت می شود، و مراکز بازرگانی داخلی و خارجی، موسسات کوچک و بزرگ خدمات عمومی را در خود می پذیرد و هر روز در کاربردهای فضایی تناقض بیشتری را نسبت به بازار نشان می دهد و در نهایت برخی از بازارها چون بازار دامغان، نائین، نطئز مثرو می شوند و برخی چون بازار سبزوار، اراک، سمنان، خوی، اصفهان برای حفظ بقای و روحیه خود تلاش می کنند و برخی دیگر چون بازار تهران، تبریز، یزد با اختصاص دادن بخشهای حساس تر
خود به بورس و انبار کالاها، موجودیت کالبدی خویش را حفظ می کنند. با پدید آمدن هسته های تجاری جدید و مستقل از بازار و متفصل از مرکز قدیمی شهر بازار روز به روز رو به رکود می گذارد و به نظر می رسد که با توجه به تغییرات ساختاری در زیر بنای سیاسی و اجتماعی و اقتصادی شهر های ایران بازار دیگر قدرت جذب و پذیرش فعالیت های تازه و ویژه شهر صنعتی را ندارد و نمی تواند به شکل قبلی خود تداوم یافته و بنیادهای مذهبی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی خود را باز یابد. امروزه، با توجه به این موارد بروز مسائل زیر قابل پیش بینی است.
کمبود فضای تجهیز شده در مرکز قدیم و محدودیت ها و موانع سرمایه گذاری سنگین و بلند مدت در توسعه زیرساخت ها و نوسازی در مرکز شهر علت اصلی افول تجاری و عدم توسعه مناسب بازار است. علت این واقعه وجود زمین ارزان تر و تسهیلات رفاهی برای سکونت در بیرون محدوده متراکم مرکز شهر است که با اتکا به تولید انبوه و ارزان اتومبیل پس از جنگ جهانی دوم و شبکه رو به رشد بزرگراه ها و نظام حمل و نقل سریع شهری، در دسترس و مورد توجه سازندگان و خریدارن مسکن برای طبقه متوسط شهری قرار گرفت. در حالی که طی این دوره مرکز شهر در بسیاری از شهرهای امریکایی و اروپایی، جمعیت خود، به ویژه ساکنان متوسط و پر در آمد را از دست داده، از نظر تنوع عملکردهای اقتصادی و خدماتی و تمرکز سرمایه کم و بیش رو به رشد بوده است. اگر چه متناسب با روندهای اقتصادی حاکم دوره های متفاوت رونق و رکود را پشت سر گذاشته است.
در دوره قاجار با ورود ایران به فرایند ادغام در سرمایه داری جهانی و ورود کالاهای خارجی به کشور و ایجاد تعدادی کارخانه در بیرون از بازار، نقش بازار به عنوان محور اصلی اقتصاد شهر به تدریج تضعیف شد، اما تحول کالبدی اصلی و نزول جایگاه بازار در شهر در دوره پهلوی آغاز شد که با گسترش اقتصاد سرمایه داری مبتنی بر ارتباطات جدید و تحول در ساختار سنتی شهر ها و خیابان کشی های جدید، بازار عمدتا دچار گسیختگی کالبدی و کار کردی شد. پس از انقلاب اسلامی نیز با گسترش بیشتر حومه نشینی و توسعه بازار به سبک جاده باد و نیز اجرای طرح های نوین بهسازی و نوسازی در شهرها، بازار سنتی هرچه بیشتر با نزول نقش و جایگاه رو به رو شد. در چند دهه گذشته، بازارهای سنتی علاوه بر جنبه های کالبدی و کار کردی، از جنبه های اجتماعی نیز دچار دگرگونی شدند؛ به نحوی که ساختار جمعیتی آن نیز تغییر کرده است و با تراکم بالا و سالخوردگی جمعیت و مهاجرت جمعیت متمول به محله های جدید مواجه هستیم.
2-2-5- مراکز تجاری نوین
در دوره معاصر، رشد سریع شهرها، شیوه جدید خدمات رسانی شهری، استفاده از خودرو و اهمیت یافتن دسترسی سریع و آسان موتوری، نظام جدید تفکیک زمین و شکل گیری خیابان های مستقیم در بافت قدیمی شهر، تغییر شیوه تولید و مصرف شهروندان و شکل گیری نمادهای جدید کالبدی و تجاری شهری در کنار خیابان های جدید باعث شد ساختار بیشتر بازارها دچار تحول و در موارد زیادی دچار رکود شود و این مراکز پویای شهری غالیا به فضای قدیمی و تاریخی و راکد بدل گردد.
شکل 3: مراکز تجاری نوین
البته در مواردی و غالبا در شهرهای بزرگ، بازار توانسته است با ایجاد تحولاتی کالبدی در ساختار خود، تا حدی نقش خود را حفظ و احیا نماید و در شرایط نوین اقتصادی شهر به ایفای نقش بپردازد. بی تردید عمده ترین اثر رشد شتابان شهر نشینی و رشد بی رویه نواحی شهری، به هم خوردن نظام توزیع خدماتی و نارسایی سیستم خدماتی است که بدون استثنا در اکثر شهرهای کشور ظاهر شده و خود منجر به گسیختگی ساختار فضایی و کالیدی این شهرها شده است.
مراکز تجاری نوین یکی از تازه ترین سطوح کاربری های تجاری در فضای شهری هستند که به صورت مجتمع هایی متشکل از صدها مغازه و واحدهای تجاری خدماتی در سطوح نواحی شهر ظاهر می شوند. این مراکز که به شیوه نوینی طراحی می شود، همه نوع کالا از لباس و کفش، وسایل و لوازم خانگی، اشیا تزئینی و مواد غذایی را به بهترین وجه عرضه می کنند. مراکز تجاری امروزه به صورت بخشی از سبک زندگی افراد در آمده و نقش مهمی در صنعت خرده فروشی پیدا کرده است
توسعه مراکز تجاری نوین در نواحی شهری نه تنها می تواند به ارتقا عملکرد مرکز اصلی شهری منجر شود.
بلکه در صورت برنامه ریزی مناسب به گسترش روابط منطقهای شهر و بهبود جایگاه اقتصادی آن خواهد انجامید هر فرد به دلایل مختلفی از مراکز تجاری دیدن می کند و همه آنها فقط به منظور خرید کردن، از مراکز تجاری دیدن نمی کنند و ممکن است برای قیمت گرفتن محصولات، ملاقات و صحبت کردن با دوستان، رفتن به رستوران، گشت زدن در مغازه ها بدون تصمیمی برای خرید و خرید کردن بدون برنامه به این مراکز بروند. این تنوع کاربری ها همان کیفیتی است که در اکثر مراکز خرید بزرگ دنیا شاهد آن هستیم. این مراکز صرفا فضاهایی جهت خرید و فروش نمی باشند بلکه تنوع کاربری های ایجاد شده، آنها را تبدیل به فضاهایی جهت پر کردن اوقات فراغت و یکی از مهم ترین فضاهای تفریحی شهرها کرده است.
این نقش تنها در بازارهای نوین و مجتمع های تجاری مشاهده می شود و در بازارهای سنتی کمتر به آن پرداخته شده است. در معماری مجتمع های تجاری جدید ساختن مکان هایی برای بازی کودکان و همچنین کافی شاپ ها و رستوران ها نشان دهنده این امر است که سعی شده این مکان ها علاوه بر برطرف کردن نیازهای اقتصادی مشتری، نیازهای فراغتی آنان را نیز تا حدی برآورده نماید و باعث برطرف کردن خستگی های ناشی از کار روزمره شود و ساعاتی همراه با تفریح و شادی برای مشتریان به وجود آورد. از طرفی دیگر می توان به این نکته اساسی نیز اشاره نمود که خود مفهوم خرید امروزه نوعی تفریح و گذران اوقات فراغت محسوب می شود، زیرا در گذشته اغلب افراد برای برطرف کردن نیازهای خود به بازار مراجعه می کردند اما امروزه افراد بسیار بیشتر از نیاز خود خرید می کنند.
سیاست های بازارچه مدرن
3-3-1- عرضه کالاهای اساسی و محصولات تنظیم بازار
3-3-3- نمایشگاه تعاونی های روستایی
3-3-4- عرضه مستقیم محصولات ایجاد نمایندگی فروش کارخانجات تولیدی (صنایع غذایی، پوشاک، کیف و کفش، لوازم التحریر، محصولات آرایشی و بهداشتی، لوازم خانگی)
3-3-5- عرضه مستقیم محصولات کشاورزی– جهاد کشاورزی
3-3-6- عرضه محصولات مشاغل خانگی
3-3-8- عقد قرارداد با تعاونی های مصرف و کارگری
3-3-12- کارت تخفیف برای اقشار کم درآمد و آسیب پذیر(کمیته امداد، بهزیستی، موسسات خیریه)
3-3-13- نصب تلویزیون شهری داخل مجتمع
3-3-14- برگزاری جشنواره های فروش
3-3-15- بازرسی مستمر از کیفیت محصولات و خدمات ارائه شده توسط فروشگاه ها
3-4- طرح پیشنهادی احداث بازارچه
